【年评】从飞天到伏地 2016中国楼市冰火两重天

要读懂中国楼市，必须先看懂楼市政策。今年影响楼市主要有两个重要政策：先是年初的营业税、契税双降，直接点燃了楼市的一把火，紧接着楼市开启了持续半年多的高烧模式，一二线城市房价轮翻出现了暴涨;随后的9、10月，20多个城市集体限购限贷，才算浇冷了这团楼市之火。政策的背后是什么?年初和年末为什么会出现截然不同的政策调控?楼市到底怎么了?这么严的限购限贷政策是不想让人买房了吗?2017年到底还能不能买房?让我们先把时间倒回到2016年初。

一、年初楼市一片低迷，部分城市库存压力巨大

先来看降税政策出台前的一组数据。

从2013年起全国商品房库存数量呈直线上升趋势，2014年的增长率为26%，2015年增长率为12%。把库存除以销量得出去化周期，2013年的去库存化周期为4.5个月，而到了2015年就增加到7个月了，说明在政策刺激后，楼市库存量仍然在增加。

楼市成交持续低迷，库存越来越高，除了一线城市基本保持市场成交以外，多数地方尤其是三四线城市，陆续出台的购房补贴政策，都没有激起大家买房的兴趣。

国家号召去库存，一开始把目标指向进城的农民工，希望引导农民工在城市里安家置业，完成去库存大计。但是后来发现，农民工兄弟根本不具备这个实力，一套房子几十万，农民工普遍不符合银行贷款条件，只有首付的钱，农民想在城里买套房是非常困难的。

地方债务需要转移，农民工和刚需买房族都已经指望不上，那就从改善型需求和投资需求着手。降税!而且是契税和营业税双降!买卖二手房以前要满5年才可以免征营业税，现在满2年就免征，而且非普通住房也享受同等待遇。

政策的目的是，通过刺激买房需求，将债务由开发商转移到购房者头上，房子卖掉了，开发商有钱先还给银行，然后银行将钱贷给更多老百姓继续买房，地方政府和银行就不再担惊受怕，因为买房首付款普遍在2成以上，二套房3成以上甚至更多，不出意外的话，老百姓不会白白扔掉首付款而冒险拖欠房贷的。

值得一提的是，这次政策的出台，主要是为了刺激二三四线城市化解库存，特意把北上广深排除在契税优惠政策之外。即使这样，因为北上广深房子总价高，而且新房普遍比较偏远，二手房市场比新房更活跃，即使只降营业税，也是少则几万，多则几十万的优惠力度。

二、一二线城市房价接力上涨超出预期

降税政策一出，门店的业务就开始忙起来，随后，一线城市和部分二线城市房价开启高烧模式，我负责的北京某区域，房价从2月初的3万多，一路高歌猛进，现在已经超过6万，涨幅80%。

如果觉得某个区域代不了全国，可以看一下国家统计局的数据，因为政策宣布当月即时生效，新政出台的2月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个，比1月份增加9个，2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨，且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。城市间房价涨幅差距进一步加大，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市，分化现象持续。

紧接着，更多的城市房价开始由降转升。从3月到5月，厦门、合肥、南京等热门二线城市涨幅增长迅速，环比从2月的1.3%、2.3%、2.7%，一下涨到3月份的5.4%、4.6%、3.5%，分别增长了4.1%，2.3%、0.8%，厦门更是在3月份超越北上广深四大一线城市，成为涨幅冠军。

好家伙，本来是想让低迷的城市恢复点活力，不想该涨价的城市没涨起来，不该涨得却涨得比谁都凶。说得夸张点，对于地产经纪人，光凭两周的业绩就够吃一年了，这全得益于上涨的房价。

三、楼市乱象丛生，房产成提款机

不仅房价涨的有点过火，开发商、中介、购房人等跟房子有关的机构和人之间也擦出了“火花”，房产交易市场似乎也变得有些不太平。

又是开发商违规操作，又是购房人为省钱假离婚买房。不过，到后来由于监管部门的检查稍微得到了些改善。

房子成 “提款机”，公司卖房子救急

今年9月，朋友圈被一条新闻刷爆了，一家上市公司因为连年亏损，竟想到通过卖学区房来续命保壳。发布公告的是一个叫*ST宁通B的上市公司，所出售的两套房是2004年购买的(04年当时的新房)，主要是用来给公司员工在北京营销期间临时居住用。当时购得的价格是214.71万，两套房的面积之和是282.91平方米，简单计算可知*ST宁通B购买这两套住房的均价是7589元/平方米。到今年出售时，评估机构计算出的两套房总价已经达2272.2万元，增值率16倍!

四、超8成一线居民看涨房价

就说楼市销售存在这么多套路和猫腻，买房的人是不是都被蒙了?可真不是。今年我们接待的这一波买房客户，多数都是有房的，早期在房价上涨过程中受益颇多，一直迷恋楼市。

似乎高涨的房价并没有吓到“飘飘”们，一线城市买不起大不了在老家买呗，不过现实可并能如人所愿。随着部分二线城市房价上涨，购房人已经越来越没有安全感，钱拿在手里一天天贬值，房价却一天天涨，都涨到老家去了。

五、调控终于来了

9月30日起北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山、南昌等二十几个先后出台限购限贷政策，以应对房价过快上涨。

调控政策出台一个月后，10月份商品住宅销售面积同比增长了26%，较9月份减少了9.3%，10月销售额同比增长38.3%，而9月份是61.2%，足足减少了22.9%，调控效果立竿见影。

不过这次调控跟以往不同，重点调控热点城市销售，而其余广大三四线城市仍然保持去库存的方向不变，受政策影响有限。根据数据，30个大中城市10月商品房成交套数同比下降0.04%，一二三线城市同比增速分别为-6.54%、-9.61%、30.38%，三线城市房价出现上涨，这回终于有点成绩了。

热点城市房价涨得也没那么快了，国家统计局的数据显示，15个一线和热点二线城市中，10月上半月新建住宅价格环比下滑的有2个，分别是深圳(-0.3%)和成都(-0.1%)，10月下半月新建住宅价格环比下滑的增加至7个，分别是北京(-0.4%)、天津(-0.2%)、上海(-0.1%)、厦门(-0.1%)、郑州(-0.1%)、深圳(-0.1%)、成都(-0.2%)。

这次的集体限购限贷政策，每个城市都根据各自的实际情况做出的调整，因城施策的效果很明显，而且据说是中央发话要求热点城市出台政策控制房价过快上涨。

六、银监会发话整治房地产金融市场

与此同时，银行贷款界也没闲着，11月，银监会下发通知拟对房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查，重点检查银行资金通过信托业务、理财业务进入房地产市场。这16个城市分别为北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。

连银监会都出来发话了，原因在于，年初以来楼市火爆带来的金融风险是银监会、乃至整个国家最想解决的问题。我调查了一下，今年前三季度，特别是下半年以来，银行业向房地产市场发放两类贷款，即个人按揭贷款和房地产开发贷款的贷款规模在整个银行贷款业务占据完全主导地位，特别是针对居民部门的个人按揭贷款，屡创历史新高，据央行公布的11月金融统计数据报告显示，当月人民币贷款增加7946亿元，其中住户部门贷款增加6796亿元，占到新增贷款的85.5%。

银行放贷给购房人买房子，购房人把钱交给开发商，开发商又把挣来的钱用来买地建房子，开发商、银行、购房人组成了一个资金生态圈，大量资金被锁死在房子上，如果不加以控制，楼市的资金量越来越大，以至于其他行业没有资金支持，影响的将是整个经济圈的发展。所以，国家不得不出手限制楼市交易，只有交易量少了，房贷规模才不会继续冲上云霄。

明年还要不要买房?

2016年的一二线楼市已经沦为一个纯投资市场，真正的刚需已经没有几个了，要不没有买房资格，要不没有足够的钱。国家严厉的限购限贷政策之后的状况是，买房的人少了，但房子也突然变少了。买房的减少，情有可缘，因为国家重拳抑制投资需求。可是，连房子也变少了，二手房房源减少，也算可以理解，因为买房人减少，房主又不想降价，所以干脆别卖了。可是，新房也变少了，你们知道原因吗?正所谓，没有交易，就没有伤害。既然无房可卖，大家也都歇一歇吧。