人民币持续贬值将开启中国房地产“去泡沫”时代?

自人民币正式加入SDR以来，人民币便开始持续走低，并于11月25日一度跌破了6.91大关，创下近8年来新低，而人民币的走势将直接影响着中国的楼市，人民币的贬值令中国房地产热情大减，人民币持续贬值将开启中国房地产“去泡沫”时代?

人民币大幅下滑引发资本外流忧虑

中国人民银行11月发布的数据显示，10月底储备余额为3.121万亿美元，较9月底减少457.3亿美元。这是外汇储备连续第四个月减少，且幅度大幅扩大，并创下今年1月份以来最大月跌幅，显示在美联储加息预期增强下，中国资本外流的现象。

交通银行总行高级分析师夏丹表示，对中国热点地区房地产市场而言，除基本的购房需求外，流动性充当了提升市场交易热情、抬升房价的一大推手。人民币贬值将加剧资本流出倾向，减少投机资本持续流入房地产领域，在一定程度上有助于挤出热点地区楼市的流动性泡沫。

若房价伴随资本流出和调控加码而有所调整，则房企销售回款增速可能放缓，高价拿地的房企可能面临资金趋于紧张的局面。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，对于新兴国家而言，并不是人民币贬值导致房地产泡沫的崩溃，而是由于人民币贬值导致资本大部分流出，本币环境收紧，这种情况下，刺破了房地产泡沫。还有一个原因是，人民币贬值后，人民币资产价值会缩水，老百姓会减少人民币定价资产，也就是房地产。

资本外流加剧 推动房地产“去泡沫”

2006年到2015年，人民币持续升值9年，最高上涨32%。这期间恰是中国房价飞速上涨的9年。近期，内地与香港两地人民币纷纷跌破6.7重要关口，创6年新低。

尤其在当前房地产紧缩政策环境下，美元计价的投资可能由正转负，因而海外投资者对中国内地房地产投资热情逐渐冷却。而与海外市场的房价增速差也使得国内房地产吸引力下滑。就在上海房价年增52%之际，中国香港房价却回落6%。人民币贬值周期下，是否将开启中国房地产“去泡沫”时代?

协纵策略管理集团董事黄立冲表示，人民币贬值和中国房地产市场有密切关系。房地产被人们作为资产保值工具，当一般人没有渠道进行全球资本配置时，会将资金投入到房地产中来，这又加剧人民币贬值预期。

原因是资金大量进入房地产，造成消费萧条，市场需要提供多的流动性进入实业，而多的流动性又会导致人民币不断外流。因为对外资而言，中国市场缺乏投资机会;对内资而言，国内获利越来越难，这种情况下，这些流动性自然流出，进而加速人民币贬值。

一个事实是，中国已经进入资本过剩时代，而流动性仍然宽松的货币环境下，资本输出成为必然。

李宇嘉认为，过去人民币升值期间，我国外商直接投资模非常大，这些外资进入中国，一是赚取人民币升值收益，二是赚取人民币资产涨价的收益。如今这个趋势已经逆转，人民币进入贬值通道，人民币资产价格特别是房价面临回调，双重收益少了后，自然外资流入就减少了。相反，人民币进入贬值通道后，我国正成为全世界第二大资本输出国。其中60%的资金投资在服务业，包括个人对海外房地产的投资。

现实情况看，美联储加息、中国货币超发、经济增速放缓、资本流出等因素，都会让人民币有贬值的需求。而人民币一旦形成贬值趋势，境内外游资就会抛弃人民币资产，增持美元资产，这对于一线城市房价泡沫将是致命的。

如今，中央及热点城市地方政府开启了一轮又一轮的楼市调控，正是挤压房地产泡沫，以避免因美联储加息、美元走强、人民币贬值带来的楼市大跌。

短期来看，受美联储将于12月加息已成既定事实影响，美元将继续上涨，但因市场已充分消化美联储加息，美元涨势将因此受限，人民币贬值压力亦将得到缓解，市场预计，至少在年内人民币将不会跌破7.0，或跌至6.9附近。