美国房地产崩盘是怎样让每个购房者沦为赤贫的?

当川普当选美国新一任总统的时候，大家都在讨论川普超模风范的女儿与夫人，以及高额的资产，但是大家知道吗?作为新一任美国总统的川普却同时是美国最大的房地产开发商，而美国房地产的危机曾经颠覆了美国整个购房阶层，让一大批人从此沦为赤贫。

根据普林斯顿大学的著名金融教授阿蒂夫·迈恩在其著名专著《房债》中提出：以房地产信贷所构成的家庭债务成为了经济萧条期间掠夺美国人民，让美国家庭沦为赤贫的主要罪魁祸首。

自上个世纪90年代以来，在克林顿总统的执政期间，连续120多个月美国经济保持了持续的高速增长，就业人数不断增加，失业率稳步下降，到了1998年的时候美国失业率降到4.3%的30年来历史最低水平。

经历了经济的持续高速增长，美国人都很开心，因为大家都开始有钱了，于是有钱的美国人开始了自己最重要的资产配置历程：买房。

众所周知，美国人的储蓄率不高，买房这种高支出活动怎么办呢?很简单，贷款嘛。于是大量的美国人开始了贷款买房的历程，而以房地美、房利美为代表的美国房地产企业更是给出了极低的房地产首付比例，最低的时候不到10%，甚至某些项目是零首付。当时的美国房地产一片欣欣向荣，所有人都仿佛沉浸在幸福的生活中。

当时的美国家庭资产主要由两个方面组成：金融资产和房屋资产。金融资产包括股票、债券、支票和储蓄，但是由于美国人缺乏储蓄意识，所以拥有金融资产的人并不太多。

截至2006年底，房屋资产是90%美国家庭资产的主要组成部分，而房地产相关的债务则占据了美国居民所有债务的80%以上。

在2007年的时候，大多数美国的购房者他们的首付比例都是20%左右，更低的还有10%甚至5%的情况，这个时候大部分的美国购房者都没有意识到他们除了欠银行高额房贷之外，他们还是在一个高杠杆的情况下欠着银行的钱，20%的首付就意味着5倍的高杠杆，10%的首付这个杠杆比例就会上升到10倍，而5%的首付则意味着20倍的超高杠杆。

对于大部分的美国人而言大家都是没有储蓄的，在高杠杆、高房屋风险以及缺乏金融资产的统一影响下，一旦出现问题意味着对于家庭来说是毁灭性的打击。

所以在2006-2009年期间，全美房价下跌超过30%，并且一直保持在低位，从2007年到2010年，只要贷款买房的美国家庭其资产从平均的三万美元下跌到的了几乎为零。

在这一轮房地产价格下跌过程中，美国家庭从1992年到2007年积累的几乎所有财富都被完全吞噬掉了。

而对于富人而言，由于其贷款买房的并不多，所以房地产价格的下跌对他们来说还是在可以接受的范围之内，于是在美国房地产价格的下跌浪潮中，穷人失去了一切，而富人则相对好得多。

在2006年的时候，全美前10%的家庭占据着美国财富的60%，而到了2010年的时候全美前10%的家庭占据了美国财富的74%，房地产让富人依旧富足，让穷人一无所有。

从这段触目惊心的历史中，我们可以看到，当一个国家的国民财富过度依赖于房地产，而其购买房产又是来源于抵押贷款的时候，那么这种房地产债务将会形成一个疯狂的财富掠夺杠杆，当房地产价格下跌，将会让穷人一无所有，甚至背负起巨大的债务。