深度解读人民币贬值与一线楼市关系

近期，不仅人民币持续贬值是人们普遍关注的问题，一线楼市问题也炒得比较火热，那么人民币的贬值和一线楼市问题之间存在怎样的关联呢?

人民币大幅贬值

自十一黄金周过后，也是即人民币正式加入了SDR成为世界第三大货币之后，人民币便开始了长期的大跌之路。

人民币的贬值原因大概主要有这两点：国庆期间，因受美联储年内加息预期持续升温提振，美元持续飙高，并一度刷新系列纪录，美元的走高令人民币承压走低。

在人民币正式加入SDR之前，市场便普遍预计，加入SDR后央行或将允许人民币贬值。而面对人民币的大幅贬值，央行也出面表态了，表示，人民币目前的跌势仍是合理的，不需对此太过吃惊。且考虑到目前人民币贬值压力依旧不小，市场预计短期内人民币将继续贬值，但不会大幅贬值，并指出6.8或成人民币贬值的新底线。

一线楼市成中国经济头问题

房地产问题已成为中国经济的痼疾。中国经济存在三个过度极化问题，即区域发展过度极化、收入分配过度极化、产业发展过度极化。产业发展过度极化中的房地产业问题已成为其中的最大问题。一线城市楼市问题已成为中国经济的一号问题，应引起高度重视。

一线城市楼市问题是中国区域经济失衡发展的集中表现。中国一线城市房价已基本达到甚至超过发达国家一线城市水平。一线城市房地产业积聚了大量银行部门资金，如果一线城市楼市出现急挫，政府干预或稳定成本极高，甚至难以达到目标。

美国、日本等发达国家历史经验表明，当一线城市楼市出现剧烈波动时，由于政府资金与楼市累积的资金已不在一个级别上，政府稳定措施往往难以奏效。所以，中国未来一线城市楼市走向已成为中国会否出现金融风险的风向标。

中国反复采取限购限贷等行政措施，抑制房地产过热现象，主要是为了防范金融风险。一线城市房地产累积了大量资金进入，如果一线城市楼市出现大波动，势必引起巨大风险。

从历史经验看，发达国家一线楼市出现大的问题，要么是国内经济运行或国内经济政策引发，要么是国外爆发金融危机或国外的经济政策间接引发。中国同样也是如此。

人民币贬值或引发一线楼市风险

有观点称，中国采取的限购限贷措施是最严厉的调控措施，实则这些调控措施是温和型的。真正严厉的是其他政策措施。中国真正引发一线楼市崩盘或大跌的国内政策因素有哪些呢?

从中国国内因素看，引发一线楼市崩盘的因素有两个：一是货币政策收紧，比如加息，提高银行存款准备金率等;二是推动真正的房产税改革。显然，在相当一段时期内，这两个因素都不存在。

房地产业是资本密集型产业，房价特别是一线城市的房价，对货币供给量以及货币使用成本最为敏感，国内货币政策对一线楼市房价走势影响最为关键。由于名义上的通货膨胀率较低，依靠货币政策刺激经济增长存在惯性，中国采取加息的货币政策尚不存在基础。房产税制度改革“路漫漫”。

所以，真正影响一线城市楼市的因素一定来自境外因素。而境外因素是境内难以控制的。这些境外影响因素中的核心是美国加息。加息往往会引发一线城市楼市崩盘。未来美国政府采取的一项必然措施是，用加息推高美元指数，吸引国际资本流入美国。美联储是“太极拳”高手，每天举着加息大棒，但又不落下来，以此影响国际资本走向。从美国经济表现看，证明美国采取此举已取得预期效果。

美国加息与一线楼市关联

美国逐步加息，本身就会导致美元逐步升值，美元指数呈现震荡上升态势，加上英国脱欧，英镑、欧元贬值，会进一步助推美元升值。中国为了不刺破一线楼市房地产泡沫，只有保持充足的流动性，否则，一线楼市泡沫必然破裂。其结果是，人民币对美元继续贬值，投资者抛售人民币资产，中国一线楼市房地产会受到巨大影响。

有观点指出，应让人民币保持逐步贬值的趋势。让人民币逐步贬值比人民币一次贬值更为可怕，对中国经济的冲击会更大。因为，人民币一次性贬值，可以“锁住”一些资金不流出，而如果人民币呈现逐步贬值趋势，境外投资者采取的策略是，观望等待人民币贬值几年再进入中国，这样，在这个所谓人民币逐步贬值的过程中，国际资本不会流入中国。

此外，已经在国内的国际资本以及国内资本也会逐步流出中国，类似于资本市场的“阴跌”，对投资者心理冲击更大，对中国一线楼市必然产生打压。

人民币汇率企稳应对策略

吸取发达国家经验，结合中国实际，应对当前经济格局的办法有三个。

第一，人民币国际化应缓步推动。

第二，中国政府应继续抛售美元资产，逐步逢低购入黄金，为人民币汇率稳定提供支撑。

第三，不再进行大规模货币放水，货币政策应回归中性，经济增长应转向主要依靠财政政策。货币政策对经济增长的刺激效应已逐步降低为零，甚至为负。

货币与楼市之间关系一直极其地密切，但并不是绝对因素。因此，要解决楼市问题，单靠控制人民币汇率尚且不够，还需政府出台相关应对措施。