深度解读：经济不好楼市却飙升 究竟发生了什么?

楼市话题“高烧不退”，在全球金融危机不断被提及的背景下，在中国经济面临下行风险的形势下，楼市飙升显得格外抢眼，究竟发生了什么？

以下文章及观点摘编自2016年10月16日张五常在“复旦首席经济学家论坛”上的演讲

三十多年前，我回香港任教职的时候，一个朋友叫我多写文章，提供意见。我当时对他解释，我是从事学问的，我不是改革社会的，我可以不说，我可以说错，但是我不能说我不相信的。

我是抗战时期离开大陆逃难的人，我在大陆挨过饥饿，是不可能不关心国家的，就这么简单。我的关心是肯定的，希望国家好也是肯定的。

经济不好 楼市却飙升的三个原因

目前来看，中国是有很多问题的。八年前，推出新劳动合同法的时候，我就说会有很多地方发生负增长。现在看，有些地方是很明显地出现了负增长。但是没有人知道国家整体真实的统计数字，地方政府打报告上去的数字，因为种种原因很多问题我不想说，但是大家都知道，中国目前的经济情况是不好。

这种情况之下，出现了一个奇怪的现象，某些城市的房地产价格上升很快，深圳市、上海市、北京市、杭州市等等都在限购，假离婚也不行，这个现象是需要解释的。经济不好是事实，具体不好到什么程度，还很难说。但是某些城市楼价的提升，绝对是真实的。

经济不景气，楼市却飙升，到底发生了什么事?这是一个非常有趣的现象，但很难解释。

我自己认为，基本上有三个不同的理由。三个不同的理由带来三个不同的现象，加起来就是楼价在某些城市会急升。

第一个理由就是新劳动合同法的推出。一些月薪是八九千块的人，基本上是没受什么管制，反而是三四千、四五千的劳动者比较麻烦。新劳动合同法的那些条例，政府虽然说不会主动地管理，不会主动地执行，但是你要拿一个新劳动合同法去搞事情是可以的。有很多地方的工人拿着劳动合同法的某一条，去勒索企业。但是到月薪八九千块那个层面，这个问题就比较少了。

这种情况之下，像深圳这种做高科技产业的城市，八九千块的工作很容易找，就产生了一个很奇怪的两极分化的现象。深圳人口的增长幅度没有统计数字，但是听起来是很吓人的。几年前，深圳只有几百万人口，现在达到了两千一百万，过几年就要变成三千万人了。有这个现象的发生，楼价当然上升了，深圳升得太急，深圳附近的城市比如东莞也跟着上去了，惠州也上去了，这是相当明显的。因为有很多人，尤其是中国念书念得比较好的青年，跑到深圳去。

杭州、上海、北京的情况也是如此的，那些青年开始集中到有高科技产业的城市，这些城市的劳动合同法对他们没有太大的约束，他们移民到这些城市，这是某些城市楼价上升的第一个原因。

第二个理由，目前的劳动合同法局限之下，在中国投资设厂根本没有办法做。你说到东莞去开厂，人家说你神经病，根本没得做。这就是钱都转到房地产的原因。

第三个原因最重要，全世界都在说人民币汇率要下降，另一方面，现在人民币出境是很困难的。你们知道地下钱庄很重要，他们协助小工厂做生意，但几十年来，我没见过地下钱庄这么难把钱转出去的。你想想看这个问题，人人都认为人民币要下跌，你想要保值，钱又出不去，就变成了“困兽斗”的场面，只能逼着你在国内买地产。当然，人民币会不会下跌我不清楚，但是全世界都这么说。

所以这三者合并，就促成现在这个情况。

如果要买楼，那当然是买高科技产业所在的城市的。以我比较熟悉的深圳来说，有华为这样的公司，杭州也有阿里巴巴这样的企业。假如要请一个很厉害的员工，在大陆起薪只要八九千块人民币，而香港需要两万块钱左右，美国请一个相同水准的人大概需要人民币四五万块钱。中国有这么多精英。

两年前我说，十年之内深圳会超越香港，他们不相信，但是我最近说，不需要等十年，现在已经超过了。

现在告诉你们，我还可以肯定地说，十年之后，深圳会超越美国的硅谷。你们敢不敢跟我打赌呢?

但是讲良心话，中国这么大的国家，是不可能都搞高科技的，现在很多工厂都搬到了越南、印度。本来中国制造是很厉害的，但是因为有劳动合同法的存在都搞垮了。我们是不可以没有这些制造工业的，可劳动合同法堵在那边。

现在人民币的弱势，国际上很清楚，所以中国政府也担心，不敢把人民币放出去，如果人民币蜂拥出去，一定会贬值，假如人民币维持前两年的强势，人民币是不会外流的，所以一定要把人民币维持在一个很稳定的局面。

西方有一些国家很希望中国发展不好，有些国家很希望把中国搞垮。如果把人民币搞得强势、稳定的话，出口、引进外资都会受影响，所以一定要撤销劳动合同法、反垄断法，而且还要保持当前的县域竞争制度。

可以改良制度 但不能拆散制度

其实，中国的制度是很好的，我写过一本书解释，说最好的制度也不过是这个制度，不要跟事实争议。中国有现在的增长绝对是人类的奇迹，从90年代到2007年，这二十年时间，绝对是人类历史没有见过的奇迹。不要跟成功争论，你不能左谈右谈，要静下心来问这个题目。

批评中国很容易，但不能只是批评。中国政府当然是有做对的地方，比如县域竞争制度做得就很好。中国有自己的文化，跟世界其他地方是不一样的，不要什么都抄外国的。你要搞清楚，什么算贪污，什么不算贪污。中国人送礼比外国人大方得多了，过年过节小孩子的压岁钱要很大一包，十年前月饼的故事你们都知道，请客吃饭是很普通的事情，这是因为中国的传统和风俗，再加上地方政府那种层层承包的设计，造成了县与县之间的竞争，才出现了人类史无前例的经济发展。

在调查一个中国县长的时候，发现他一个月才不过四五千块钱，加上应酬费一两万，他要帮助地方的企业做很多事，把企业安排得非常好，企业请他吃一顿饭，送一点礼物总是难免的。但现在这个问题很麻烦，又不准送礼。现在整个景德镇全部是负增长，你们去看看。

因为“反腐败”那一条线不是很清楚，有些贪污是明显的，但是那一条线怎么画，不是那么清晰。以中国的文化来说，这也是很难画清晰的。如果在中国设了工厂，假如水不清，山上流下来水很肮脏，你只要打一个电话给地方干部，他们就有人来帮你弄好。因为他把你的生意当做他份内的，他把一个县当成一个商业机构，为了要跟其他的县争取生意，所以他给你提供很多很多的服务。你都很难相信服务能够那么周到，其中包括喝酒、吃饭。那么现在的制度搞得很麻烦。

国家应该怎么做呢，如果你不喜欢这个制度，你就要改良这个制度，但你不可以在这个制度之下，这个不准，那个不准，那就把制度给拆散了。其实是因为现在的制度，中国才有了大发展。我说这个制度一定要再改，因为它不能够持久。

现在有个奖金制度，大概是以土地引进外资，然后有奖金制度大家就拼命做，导致土地越来越少，进而能够用来引进外资的土地也越来越少。现在不能再用以往的奖金制度了，这不是夸张的。

楼市过快上升很危险

事实上中国本身有很成功的地方，但我开始担心一个问题，我用方程式来表达，就是“W=Y/R”。这个方程式是费雪在二三十年代的伟大贡献。W是什么?是财富，以我们现在来说，楼价是财富，收藏品是财富，自己的学识也是财富。Y是年金的收入，就是预期的收入。R是利息率。这就说明，你的财富等于预期的年金收入除以利息率。这一点非常重要，换言之预期年金收入上升，财富就会上升。或者预期的利息率下降，财富上升。

预期收入上升，财富也会上升。因为收入的变动，会导致财富的变动。在房地产来说，因为租金的变动，会导致楼价的变动。因为租金变动要除以利息率，这个基本上是很可靠很有用，很简单的一个方法来看，怎么看财富跟收入的关系。

但现在出现了一个问题，在某些情况之下，财富转变了。美国1929年财富飙升，2007、2008年，楼价财富飙升，日本80年代后期，楼价飙升，显然不是因为收入变了，也不是利息变了，这种现象会出现的，但机会不多。而因为财富无端端的上升的很急，然后发生急跌，可能会带来经济的大萧条。

假如财富的上升，由于预期收入的上升，而真的当预期收入有上升的时候，投入上升是理所当然的，这是很合理的事情。假如财富无端端的上升，由于种种原因逼他上升，突然间跌下来的时候，就会有很大的麻烦，这是市场无从调整的，假设这种事情发生的话。为什么呢?很简单，假如我的儿女去念医，预期的收入上升，所以我今天多花一点钱也没有关系，因为未来的我的儿女快变医生了。这是预期的收入上升，所以我现在财富上升了。

假如突然间我的房子无端端的上升了一倍，我自己以为我将来收入会上升，而事实上只是你现在房子上升了一倍，上升了两倍，你事实上会把这个房子卖掉，而享受这个高收入，你可以做得到。但是在某些情况之下，楼价上升不是因为预期的收入上升，其他某种原因让他上升，楼价上升，那些以为自己将来收入会上升的人，计划就不一样了，你拥有一层楼，突然间变到一千万，你将来的话，你以为自己有一千万带来的收入，你想想，你预期的收入，这种无端端财富上升的，预期之后，然后将来生活都被改掉了，当它无端端又掉下来的时候，那就很麻烦了。

出现这种情况，我刚刚讲的这三次的经验，他们都没有脱离这个困境。预期的租金上升，当然是好事了，预期的收入好，你自己财富增加。假如这个楼价上升，是某种情况逼出来的话，那楼价下跌的话就会很麻烦。几十年都翻不了身的，这是日本的经验，这是很恐怖的事情。

那中国是不是现在到了那个地步呢?我的观点应该还没到，但是你现在这个情况，还是逼着楼价一直上升，所以说来说去都是要取消《劳动合同法》、取消《反垄断法》，再继续引进外资，你一定要鼓励制造行业，制作行业是很难做的，鼓励他们。然后人民币迟早都要放出去的，前几年的形势很好，应该放出去，我也写得很清楚。要像一个锚把它放出去，但是现在呢?假如现在放出去，我们适时的看到，人民币有弱势。人民币弱势的时候放出去会流得很厉害，人民币强势的时候放出去会很好，所以一定要把人民币搞好。

结论就是我们现在经济是有问题的，但是现在这些问题不是不能解决的。