中国房地产泡沫不断扩大 三四线城市最危险

房地产是市场经济中影响最深的产业，十次危机九次地产就足以形容房地产的重要新。如今，中国房地产呈泡沫迹象，地王频出，新增贷款中大部分是房贷。那么面对地产泡沫，投资者应该怎么做?

未来房价走势三种前景

2014-2016年在经济衰退背景下，货币超发和低利率刺激了新一轮房价地价暴涨，绝对房价已经偏高，全球前12大高房价城市中国作为发展中国家占了4席(香港、深圳、上海、北京)，地王频出，居民恐慌性抢房，新增贷款中大部分是房贷，呈泡沫化趋势。

对未来房价走势判断可以转化为对未来城镇化、居民收入、货币松紧和利率高低的判断。当前基本面还有一定空间，比如2015年城镇化率56.1%，未来还有十多个百分点的空间，将新增城镇人口2亿人左右，但区域分化明显，一二线高房价，三四线高库存。

既然2014-2016年房价上涨主要是货币现象，因此未来关键在货币松紧，房价走势可能三种前景。

第一种是货币政策回归中性稳健，加强对贷款杠杆和土地投机的监管，2014年底启动的这一轮房价上涨周期接近尾声，未来横盘消化。

第二种是继续实施衰退式货币松，货币超发和低利率，则房价可能不断创新高。

第三种无论是主动的收紧货币(比如基于对通胀和资产价格泡沫的担忧)还是被动的收紧货币(比如美联储超预期加息，汇率贬值和资本流出压力增加)，利率上升，房价面临调整压力。

房地产泡沫投资者需要注意

第一，从房价绝对值而言，中国很多一线城市和热点城市的房价绝对值已经超过了很多国际大都市。

全球单套房屋的价格排名：旧金山以单套房屋均价112万美元居全球第一位，第二名为伦敦71.8万美元;按单套100平米折算，深圳以单套住宅均价为64.9万美元排在全球主要城市的第三位。

但事实上， 这种换算并不准确。因为中国的房价都不是按照实际使用面积来计算的，这意味着计算中国的房价，应该在现有价格的基础上起码上浮20%。而且，中国的房价大多是毛坯房价格，如果再加上精装，则更贵。

其实，到美国等地方有过置业经历的人都知道，美国很多地方房价之便宜，令人咋舌。北京四环内的房价和上海市区的房价绝大多数高过东京和纽约的房价。就此而言，中国很多大城市的房价早已经赶英超美，位居全球最贵房价行列。

第二，房价高的地方不见得是泡沫，房价低得地方不见得没有泡沫。

特别是三四线城市的库存将成中国房地产的阿喀琉斯之踵。据测算，中国已经建成而没有售出的房子，加上在建面积、已经批准建设的面积，差不多在130到150亿平，按照中国每年的销售面积，这些房子足够10年的销售，这是难以承受的数量泡沫。

坦率而言，中国未来几年很多城市无需建房子，房子也基本够了。面对天量库存，最好的办法是通过价格来调整，但由于各方利益的博弈，在三四线城市，降价实施起来很难。如果中国房地产出问题，一定出在三四线，而不是一二线。房价高的地方不见得是泡沫，房价低得地方不见得没有泡沫。

结论就很简单了，北京上海的房价尽管很变态，很高，但其实没有太大的危险，而哪些房子比人多的三四线城市，才是全球房地产泡沫最大的地方。

目前政府调控一线城市房价主要目的就是为了二三四线城市去库存问题，所以房地产行业即便没有泡沫，但也不会让房价过分的上扬，目前一线城市的炒楼者建议价格适合就出售，后期的价格一定比现在低，同时，2016年的投资尽量求稳，建议投资固定收益的理财平台，风险较低。