房价还会继续上涨吗？居民杠杠或已接近极限

近日，7月金融数据显示中国房贷杠杠加剧，虽一直在强调去库存但是实施起来难度大，新建量的增加无异于“雪上加霜”。市场纷纷在担心这么多钱都流向房地产了，房价还会不会继续涨?

居民加杠杆或已接近极限需警惕

业内普遍分析认为，居民中长期贷款增长与房地产销售增速相对较高有关，也反映了在资产荒的背景下，银行不得不加大对居民住房按揭贷款的投入。

分析师认为，目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平，若按现有速度扩张，则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限。

6.7%的经济增速主要依靠房地产和基建拉动，但资金都涌向居民住房贷款并进一步推升房价是危险且不长久的，目前房地产投资和基建投资增速也都开始出现下滑，今年四季度以后的经济走势不容乐观。

中国居民房贷缘何激增?

第一，货币信贷扩张，信贷结构倾斜。过去几年信贷增速高企，超发的货币为居民大规模购房提供了支撑，而后企业中长贷下行，居民中长贷增速上行，越来越多的信贷资源被分配到房地产市场中。

第二，低利率促销量，宽货币推房价。住房贷款平均利率持续下行，刺激政策出台，需求增大，房价暴涨。

第三，居民购房杠杆率骤升。

房价还会涨吗?

人口老龄化和流动人口负增长，表明房地产泡沫迟早要破。这轮看似迅猛的货币与房价的膨胀，却有强弩之末的感觉。可以把货币和房地产的现状称之为“衰退式膨胀”。这是因为衰退的信号早就发出了，但货币膨胀和房价上涨仍在延续。

打一个不甚恰当的比喻，闪电与打雷之间有一个时滞，大家都害怕打雷，实际上，闪电是一个先行指标，打雷是必然的结果。比如，美国的房地产投资增速的峰值发生在2000年，但房价开始下跌则在2006年，期间间隔六年。

中长期消费贷款是居民债务中占比最高的部分，房贷大幅上升，看似是低于英美日等国，但当人口红利消退、人口抚养比见底以后，中国居民杠杆率也将见顶，在美国金融危机以前、美国人买房也是平均一半首付，综合来看，中国房贷高增长不可持续，地产泡沫值得警惕!