楼市拐点已至 2016年下半年将量跌价涨

周一(6月27日)近期，多家机构称，对2016年下半年楼市作出预判，较多数认为，楼市已进入小周期高点，拐点已至，下半年成交量将会回落，但因货币政策影响下，房价可能无明显下滑迹象。

近日，多家机构发布策略报告，对下半年楼市进行预判。大部分机构认为，楼市进入小周期高点，预计下半年成交量将有所回落，到年末甚至可能出现负增长。但在当前的宽松货币环境下，房价并不会出现明显下滑。

从长期来看，整体供需关系的改善，以及人口红利的终结，使房地产市场进入“成熟期”。未来的市场波动幅度、房价走势等都将趋于平缓。

国家统计局近日发布的数据显示，今年1-5月，全国商品房销售面积47954万平方米，同比增长33.2%，增速比前4月回落3.3%;商品房销售额36775亿元，增长50.7%，增速回落5.2%。

按照国家统计局投资司高级统计师李皎的解读，商品房销售增速的回落主要由住宅销售增速回落带动。1-5月份，住宅销售面积比1-4月份回落4.6%，销售额回落8%。住宅销售增速回落既与前期刚需集中快速释放有关，也与近期一些热点城市房地产调控政策收紧有关。

野村证券中国地产研究部主管高剑锋甚至认为，今年年末或明年年初，市场成交量的增速可能成为负值。因为去年底和今年初，交易量处于绝对值的高位。

平安证券的报告同样指出，下半年随着基数抬升及部分需求透支，预计销售同比增速将逐步收敛。但鉴于当前宽松的货币环境，投资和销售都很难出现断崖式下跌。

按照上述机构的观点，近期房地产市场量价齐升，以及土地价格不断攀高的特征，证明当前正处于该周期内的小高点。预计未来随着宏观政策的逐渐成熟，量价调整幅度将会减小。

广发证券则认为，在大周期层面，我国房地产行业已经进入成熟期。具体表现在，人口红利(年龄结构、区域分布)快速爆发期过后，新房的需求逐步下降。

数据显示，在2012年-2013年之后，我国户均住房套数已经超过1，说明整体供需已基本平衡。同时，过去十年中，新房的销售面积年复合增速在逐年放缓。说明在一个新的长周期内，市场波动的幅度正在减弱。

平安证券认为，当全局性的供大于求来临时，放松货币政策并不会有显著的需求提振效果，反而会加速风险累积。因此，未来三四线城市的风险仍然值得关注。

从行业发展来看，多数机构认为，随着土地等成本的提升，以及行业利润率整体下滑，将有越来越多的企业放弃传统房地产开发业务，并启动多元化转型。