楼市去库存冷热不均 战役仍在进行中?

数据显示，5月份房价环比上涨城市个数减少，涨幅有所收窄;同比上涨城市个数虽然继续增加，但一线城市涨幅首现新建商品住宅和二手住宅价格“双收窄”二、三线城市涨幅则继续扩大。

专家指出，近期房价走势反映了楼市“冷热不均”的阶段性格局依旧延续，人们应清醒地意识到，化解库存最终应体现为城市吸引力的提升和楼市成交量的增加，而不能简单地将热点区域楼市价格快速上涨作为我国“去库存”的特征乃至政策导向。

数据显示，5月份我国房价总体涨势放缓，热点城市与普通城市的环比涨幅均比上月有所收窄。从同比口径来看，5月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格平均涨幅也开始收窄，而二、三线城市同比平均涨幅则在上月基础上继续扩大。

分析人士表示，这种格局一方面反映出购买力较强的一部分刚需已经得到释放;另一方面也表明重点城市在去库存过程中率先取得了较为明显的进展。“就2015年以来北京市的相关统计数据而言，其房地产投资增速有所回落，而新建商品房和二手房的销售面积则出现明显上升，这意味着当地楼市去库存的效果较为明显。”北京市社科院经济研究所所长杨松说。

除了价格，成交量对去库存进程的反应其实更为直接。国家统计局数据显示，1—5月份，全国商品房销售面积4.80亿平方米，同比增长33.2%，但增速比1—4月份已有所回落。截至5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。其中，重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市待售面积减少量也逐月增多。

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵指出，当前中国房地产库存的消化周期已经从64个月迅速降到了52个月，处于一个比较正常的水平。与此同时，在中国百姓“买涨不买跌”的心理下，未来一年房地产的价格增幅不会像此前一样快，交易量也会有一定的放缓。

值得注意的是，拥有经济活力强、公共服务好、人口流入大、产业基础厚等条件的热点城市库存问题本就较轻，所以去库存自然相对容易。但是，房地产去库存的战役还远没有打完。事实上，去库存最终目的在于让房屋满足人的居住需求，实现土地要素的优化配置。因此，未来楼市去库存过程中，还应更重视“成交量”而非“价格”。

“未来一段时间，房价应该呈现基本稳定的态势，不会暴涨暴跌。特别是对于库存较大、吸引力较弱的三、四线城市来说，房价上涨的动力和空间已经十分有限，因此去库存更应该回归到练好内功、对接居住需求上来，以便充分利用好我国新型城镇化不断推进的历史契机。”杨松对本报记者说。