又一个房地产泡沫破灭了！中国楼市会步上后尘吗?

迈阿密房地产市场泡沫正在破灭，尤其是豪华公寓成为了一颗“定时炸弹”。

CraneSpotters.com数据显示，今年1月-4月，迈阿密公寓的成交量较去年同期下滑了25%，而同时，每平方英尺均价下跌了6%。以目前的销售速度，要消化掉迈阿密市区3397套待售公寓需要29个月的时间。

据房地产数据提供商Reis Inc.，迈阿密市中心的公寓空置率一季度上涨了11.8%，较两年前翻了一倍。

而导致迈阿密房地产泡沫破裂的主要原因是由于美元持续走强，南美投资者(特别是巴西投资者)的购买力受到侵蚀，他们不得不选择抛售新建公寓，导致迈阿密的公寓库存增加。

彭博援引佛罗里达一名房产咨询顾问称，现在的问题就是投资者不再购买房产，他们是要寻求出售房产。

甚至一些亿万富翁也在抛售他们的房产。资管公司阿波罗全球管理的创始人Leon Black，对冲基金经理Ken Griffin，Saks Inc.前CEO Stephen Sadove在迈阿密都有房产在市场上出售。Sadove甚至将其一处房产的开价降低了近11%。

那中国的楼市会步上后尘吗?

对于迈阿密房地产市场泡沫的破裂，投资者们或许会担忧：2016年以来，中国一二线城市也暴涨了不少，那中国楼市会像迈阿密一样暴跌吗?

事实上，迈阿密楼市暴跌主要由两大情况同时存在才会发生：一是许多外国投资者在当地买房;二是本国货币大幅升值。

而中国目前的情况：首先是楼市投资者，多为国内投资者，即使人民币大涨，也不会出现楼市大幅抛售的情况;更何况，目前人民币正在处于贬值通道中。单从这两点出发，中国就不会步上迈阿密的后尘。

那从其他方面来分析，中国楼市会大跌吗?

李迅雷：中国房价不会暴跌的真实原因

目前，房价持续上涨的背后因素，已经从过去的人口现象，转为货币现象，货币的规模、松紧度、货币的流向成为影响房价的主要因素。

而当前，货币总量过剩是中国经济的一个显著特色。今后，只要不出现意外事件，货币政策的适度宽松的格局不会变化，房价高位盘整的可能性较大。

此外，房价降不下来还有一个原因是“隐形刚兑”在抬高价格。刚性兑付不仅存在于信托产品、企业债等固定收益类产品的领域，房地产市场也存在“隐形刚兑”现象。楼市最大的“隐形刚兑”是来自政府部门对房地产行业的支持。比如，2010年就推出房产税的试点，迄今仍未实施。今年年初，为了推动房地产去库存，还降低了首套房的首付比例。

为何政府一定要支持房地产业的发展呢?这是因为，房地产投资能够带动的行业最多，如钢铁、水泥、有色、化工、家电、家具等，可以带来可观的现金流回报。

有统计数据显示，中国购房者采取银行借贷方式购房的，只占所有购房者的18%，远低于发达国家水平，而且，中国目前房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右，这也是非常低的。因此，在居民杠杆率水平较低的情况下，鼓励居民购房是可以让居民加杠杆、企业和地方政府去杠杆，且这是有空间的，不过，前提是房价不能出现大跌。

“隐形刚兑”其实就是降低了市场信用风险，使得信用溢价水平大幅降低。尽管政府一直试图打破刚兑，但就目前体制而言，似乎并不支持打破刚兑，更何况在稳增长的既定目标下，必须维持宽松的货币政策以支持低利率，同时财政政策也必然是积极的。

总之，短期内看不到导致房价下跌的因素，今明两年估计总体不会下跌。今后，估计管制的力度和范围都会增加，以避免由于经济结构失衡导致的风险。管制导致价格扭曲，这是符合逻辑的，同时，管制也能维持扭曲的价格。但是再多的管制其效果也是挂一漏万，房价的下跌就难以避免。