美国银行：美国房价不健康增长 不少民众已难以担负

在中国房价大涨，民众高呼买起不起房之时，美国民众似乎也在遭遇同样的问题。

美国房地产经纪人协会(National Association of Realtors,简称NAR)首席经济师Larry Yun近期警告称，“美国房价过去一年间录得的接近或超过两位数的增长是不健康的，尤其考虑到家庭收入及工资收入几乎没有增长这一背景。”

在仅仅几天后，Larry Yun再次发出警告，“进入春季，总体购房需求依然强劲，但房价及房租的涨幅超过工资涨幅，同时，对美国经济健康状态的焦虑也阻止了部分潜在购房者的步伐。”

而在一周前，美国金融博客Zero hedge曾发表过一篇文章，表示普通美国人越来越负担不起一套住房。

最近，美国财经网站市场观察(MarketWatch)也得出同样的结论。“全美房地产经纪商协会(NAR)上周一(3月22日)发布的二手房销售数据是矛盾的。根据NAR数据，美国2月二手房销量环比下降7.1%，创三个月新低，远逊于市场预期。NAR这几个月一直在警告，将房价推至新高的低供应水平将最终削弱房地产市场。”

市场观察继续表示，“二月的成屋销售下降或许是房地产经纪人的担心成为现实的一个信号，尽管这可能只是一个暂时现象。NAR首席经济学家Larry Yun表示：“主要的问题仍是供应与支付能力的问题。以合适的价格找到合适的房子对很多潜在的购房者来说已经变得困难。”

Yun在周一的记者招待会上指出，就在不久前，价格上涨并没有阻止购房者买房的念头，相反，更多的购房者入市。

而耶鲁大学经济系著名教授罗伯特?希勒(Robert J. Shiller)已在其论文中阐述了这一现象。2007年，席勒将房地产泡沫心态描写为“通过大众对房价上涨的观察及对于未来房价进一步上涨的预期的反馈机制”。这种反馈还可以描述为社会传染，即某些公众的想法引发对房地产市场的投机兴趣，从而导致房价上涨。席勒继续写道，“最近的房地产投机热产生了未来房价上涨的预期，这是无可争议的。”

根据2月的范梅尼房屋购买情绪指数(Fannie Mae Home Purchase Sentiment Index)，调查对象预计房价会上涨1.7%。一年前，调查者预计房价会上涨2.5%。NAR周一表示，在到今年2月的12个月里，实际房价上涨4.4%，而在近几个月，房价年度上涨已经高达8.2%。

此外，拥有房屋的人对他们房屋的价值的信心也在下降，这意味着他们不再支出现金用于其它花费，就像他们在泡沫之年通常做的一样。这还意味着，他们不知道他们的房屋在市场上价值多少，使他们不太可能会将房屋挂牌销售，这又反过来恶化了房屋供应。

最终，这都归结于房屋的公允价值是多少。根据美国银行(Bank of America)的调查报告，美国房价目前被高估14%。

美国银行首席经济学家Michelle Meyer表示，“要衡量房价的公允价值，我们通常会将房价与收入趋势做比较。逻辑很简单：一个人所获得的收入越高，他越可能获得房屋。但是，房价有时会跟收入背离，正如我们目前所经历的，也是我们在本世纪初所经历的。目前，房价被高估了14%。”

Michelle Meyer继续指出，“探索价格高估的原因以理解房价波动的可能性是有用的。在本世纪初的几年，房价强势上涨反映了更容易获取信贷及对未来房价不固定的预期。而如今，房价上涨看起来更多的是反应信贷成本——换句话说，就是利率水平。在抵押信贷市场，高杠杆的环境并不存在。”

在最近的报告中，国际货币基金组织(IMF)经济学家争辩道，“房地产市场衰退的一个显著特征是房地产市场的繁荣与家庭和金融中介机构杠杆快速增长之间的巧合。在过去的危机期间，在房地产与信贷同时飙升的23个国家中，有21个国家的房地产及经济受到重创。在只有房地产泡沫而没有过度杠杆的7个国家，只有2个经历了系统性危机。”

美国并不是唯一一个重返房价被高估的房地产市场的国家。国际货币基金组织列出了房价超过收入增长的其它几个经济体。其中最糟糕的是新西兰，其次是德国。实际上，在过去的一年，51个国家有33个国家的房价指数显示其房价上涨。国际货币基金组织对全球房价的合计显示，截至2015年3季度，全球房价同比上涨1.7%(假设各国的权重相同)。

关于家庭杠杆已经得到过教训。但是，在很多国家，房价恢复依然令人印象深刻。

还有另一个简单的解释，那就是：鉴于美国人的收入上涨不够快，同时，多数美国人并不容易获取信贷以填补购买价格之差，很明显，美国的房地产市场持续上涨几乎是被全部用现金支付的外国购买者推动的。此前，澳大利亚和新西兰等国也出现过这样的现象。

而房租通胀在未来的数月及数年将会继续上涨，这对美联储来说将是好消息。随着美联储的宽松货币政策，房租将继续上涨并吸收更多的美国可支配收入。

到那时，美联储经济学家或许就能找到美国非核心产品支出不断降低的原因了。